資産形成のパートナー探しに 滋賀の賃貸管理会社選びガイド » 滋賀の賃貸管理会社と契約する前に知っておくこと » 賃貸管理会社を変更するには

contents

賃貸管理会社を変更するには

賃貸管理会社を変更する前に知っておきたいこと

賃貸管理会社に依頼をする前に、ほとんどのオーナーが下調べをし、よく考えて選んでいるかと思います。しかし、それでも優れた賃貸管理会社を選ぶことは難しいのが現実です。実際に業務を任せ、付き合いを始めてから見えてくることもたくさんあるからです。担当者の対応が悪い(やる気がない・報告が遅いなど)、会社への不満(ミスが多い、責任の所在が不明など)、管理の悪さ(清掃がされていない、メンテナンスが遅いなど)などです。こうした不満は、ただオーナーが我慢すれば済む問題であればまだいいのですが、空室の多さなど、実際に収益に関わることになるのであれば、見過ごすわけにはいきません。

賃貸管理会社を変更することで確実に収益が上がり、自分のストレスも減ることがわかっているのであれば、賃貸管理会社を変更すべきです。ただし、その際のデメリットをしっかりと把握しておく必要があります。

賃貸管理会社変更により起こりうるデメリット

入居者の振り込み先が変わる

オーナーだけの労力であればいいのですが、賃貸管理会社が変わると現時点で入居している人に家賃の振込先を変更してもらう必要が出てきます。毎月振り込みをしている人であればまだいいのですが、自動引き落としにしている入居者にはひと手間お願いしなければいけなくなります。これは大きなデメリットと言えます。

この問題は、賃貸管理会社が変更することにより入居者が受けられるメリットをしっかりと伝えることで解決します。手間はかかるけれど、自分にメリットがあると思えば、入居者も文句を言わずに対応してくれるはずです。清掃の頻度が上がって綺麗に過ごせる、クレームの対応が素早くなるなど、きちんと入居者に説明しましょう。

保証会社の契約の問題

保証に入っていた場合、保証会社によって規定が異なるので一概には言えませんが、賃貸管理会社を変更する際に引き継ぎがNGの可能性があります。すると、新しい賃貸管理会社と契約すると、保証が切れてしまいます。

この解決策としては、保証会社を利用する際に移管可能な会社を選ぶ、契約を新たに作成して入りなおす(保証会社費用はオーナーが負担する必要があります)、保証をなしにする、などがあります。滞納のリスクには、顧問弁護士を利用するなどで対応可能です。

旧賃貸管理会社が何もしなくなる

変更を決め、旧賃貸管理会社に解約を通知しても、すぐに解約できるわけではなく、3ヶ月程度かかります。すると、その3ヶ月の間活動しなくなる可能性があります。空室の募集活動はもちろん、清掃や点検作業さえも適当に行われると困りますよね。しかし、そういった対応をする会社はレベルの低い会社ですから、切り替えて正解だったと前向きに考え、数か月は自主管理(旧賃貸管理会社にはオーナー使用と伝える)を行いましょう。場合によっては、新賃貸管理会社に部屋単位で一時的に管理を任せる方法もあります。

入居者からのアプローチ

賃貸管理会社が新しくなることで、今まで我慢していた不満が爆発することもあります。それだけ今まで入居者に我慢をさせていたのだと考え、真摯に対応しましょう。その不満に対応するための費用も覚悟しておきましょう。また、賃料交渉の機会だと考え、減額のアプローチをしてくる入居者もいます。賃貸管理会社を変更することは入居者にとって大きなメリットとなることをしっかりと伝え、入居者のための会社変更だということを印象づけることで避けられる場合もあります。どうしても減額に応じる必要がある場合でも、できる限り小さい下げ幅になるよう交渉しましょう。

賃貸管理会社の変更の流れ

まず、新賃貸管理会社を見つけ、契約内容の確認と契約の意思があることを伝えます。つづいて、旧賃貸管理会社に契約の内容と契約条件を確認する旨の連絡をします。確認がとれたら、解約の通知を行い、解約期間を相談します。最後に、旧賃貸管理会社と新賃貸管理会社で引き継ぎを行います。変更することで大きなメリットを感じられるような優秀な管理会社をしっかりと選定することで、変更に関する流れのほとんどを新賃貸管理会社に任せることも可能となります。つまり、「優秀な管理会社を選ぶ」ということがオーナーの一番重要な仕事となります。手間暇かけて、徹底的に調べつくして管理会社を選びましょう。

変更における注意点

賃貸管理会社にも繁忙期というものがあります。1月~3月は引越しが多いですよね。新生活を始めるにあたり、新しい部屋を探す人が多いからです。また、9月~10月も繁忙期となります。この時期は避けることで、管理会社に余計な負担をかけずに引き継ぎを行うことができます。おすすめの解約通知時期は4月~5月か、7月~9月、新管理会社に委託をスタートしてもらうのにおすすめの時期が7月~8月か、11月~12月です。

賃貸管理会社によって、対応はさまざまです。できるだけ、フットワークが軽く、細やかな対応をしてくれる会社を見つけるべきです。特に滋賀では、空室対策に力を入れている、写真を用いて具体的に報告を行ってくれるといったことが重要なので、こうした賃貸管理会社を選ぶ必要があります。

   オーナーの利益の最大化を目指す 最新の賃貸管理事情を調査