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賃貸管理会社とのトラブルの原因は、大きく2つに分けられます。まず1つは、頼んだ管理をしてくれない、対応が悪いなどといった「管理不良」です。定期的に設備を点検していないことによる電球切れや、ゴミ捨て場の清掃が行き届いていないなどがこれにあたるでしょう。これらは入居者や近隣からのクレームの原因となります。
もう1つは、管理不良とまではいかなくても、満足のいく管理が行われていないことから、管理費が高いと感じる「管理費の不満」です。このトラブルは、管理会社へ管理の質向上を要求したり、管理費をもっと安くしてほしいといった要求などに発展しやすいでしょう。
賃貸管理会社とのトラブルとして、実際に起きたトラブルを例に挙げていきます。
上記の内容は、実際にあったトラブルを元にしています。このようなトラブルは入居者の気持ち良い生活を阻害する原因になるため、即時対処が必要です。管理会社と契約を交わしているのにも関わらず業務の怠慢がある場合、「債務不履行」や「善管注意義務違反」として損害賠償を請求できるでしょう。
実際にあった賃貸管理会社の不正行為は、以下の通りです。
先に紹介した賃貸管理会社の怠慢については、ある程度であれば目をつぶることができますが、直接利益が関係するとなるとそうはいきません。そういった不正行為を行う管理会社と出会わないためにも、あらかじめ口コミなどで管理会社の評判を調べておくと良いでしょう。
全国では様々なトラブルが発生しており、国土交通省では「不動産トラブル事例データベース」（http://www.retio.jp/）として、過去の事例をまとめています。同様に国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」（http://www.mlit.go.jp/nega-inf/）では、所管事業者の処分歴等が掲載されており、その中の「家を売る・買う」という項目に管理会社についても見ることができます。
賃貸管理会社とのトラブルでは、まず最初に契約書の確認を行いましょう。契約書を読み返せば、賃貸管理会社の契約上本来あるべき姿が分かります。実際に契約書を読み返してみたら、オーナーの勘違いだったということも珍しくありません。また、契約書には明記されていなくとも、口頭で約束を交わしたというケースもあるでしょう。
契約書には掲載されていない口頭での約束などについては、事実確認が難しいため、納得のいく解決に至らないことが多いです。そのため、トラブルとなってから責任を問われないよう、きちんと書面で残しておくことが大切です。
このまま同じ管理会社に物件を任せておけないと思っても、契約が残っている限り管理費を支払う義務があります。きちんと契約を終えてから、別の管理会社に任せなくてはなりません。管理契約を解除する方法として、以下の2つの法的根拠が必要です。
契約書に解除できる場合が掲載されており、尚且つそれに該当する事情が認められれば契約書の解除条項に基づく解除として扱われます。また、管理業務をしっかりと行わない賃貸管理会社に対して、適切な管理を行うよう呼び掛けた上でそれに従わなかった場合は、債務不履行に基づく解除が可能です。
賃貸管理会社が不動産会社だった場合、都道府県知事や大臣の許可を受けているため、所轄官庁の監視下となります。そのため、都道府県庁や地方整備局の担当窓口へ連絡し、賃貸管理会社の指導や監督などの是正措置を請求できます。また、罰則適用を求めることも可能です。
賃貸管理会社の中には、きちんと物件を管理せず入居者の生活環境の質を下げる会社も少なからず存在します。このような悪質な賃貸管理会社は、不動産会社全体の信用を失う原因にもなりますし、果ては賃貸オーナーの社会的地位をも脅かす可能性があります。顕著な管理不足などを感じた際には、遠慮なく担当窓口へ相談するのがベストです。
以下は滋賀県の賃貸管理会社担当窓口になります。
外国人観光客を低コストで招き入れる「民泊」を行う管理会社が、近年問題になっています。民泊条例で認められた場合を除き、民泊は旅館業法違反の違法行為です。
最近では、民泊条例の施行と共に違法民泊の取り締まりも強化されています。条例違反の民泊は、即時営業を中止しなければ即時検挙・処罰されますが、まだまだ撲滅には至っていない状態です。
賃貸管理会社に民泊の誘いを受けたり、違法に民泊を行っている管理会社を見つけた場合、即刻契約を解除し関係を断つことが賢明でしょう。
