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契約更新におけるトラブルと対処法

契約更新で大家が行う手続きとは

賃貸住宅の契約更新は、一般的に2年に1度のペースで行われます。定期借家契約などの特約が無い限り、更新の手続きが必要です。大家側としては賃料や物件の使用目的など、契約の詳細について見直す機会になるでしょう。

ただ、大家は契約満了日の約2~4ヶ月前までに、借主へ更新をするかどうかの通知を行わなければなりません。大家が賃貸物件を自主管理しているなら、仲介役の不動産会社に更新手続きをお願いできます。賃貸管理会社に管理を委託している場合には、会社側がまとめて手続きの更新を行ってくれるでしょう。

契約更新は問題のある入居者に退去を促せる良い機会でもありますし、更新料を徴収できるなどのメリットがあります。一方で入居者側は、生活自体は変わらないのに、普段の家賃よりも多めの出費となるため、更新料の支払いがは、納得ができないという方も少なくありません。そのため、契約更新料はトラブルが起こりやすい仕組みでもあります。

契約更新で起こりうるトラブル

更新費用の支払いの拒否

契約更新で起こりうるトラブルとして、更新費用の支払い拒否が挙げられます。更新手続きの際、入居者は更新料として1か月分の賃料を支払うのが一般的です。もちろん、契約更新時の費用については賃貸借契約書に明記されており、契約すれば更新料の支払い義務が発生します。

しかし、借主の中には「不当な請求」「法的に義務付けられていない」などと、支払いを拒否する人もいるでしょう。たしかに更新料は、更新期間と同様に法律による規定は設けられていません。稀に「更新料についての法律がないなら、支払いを拒否できるのではないか」と考える人もいます。

借主には契約書の内容に履行する責任がありますが、大家側がいくら説明しても首を縦に振らず、トラブルが悪化したという事例もあるようです。

更新費用の交渉

更新料は賃貸借契約書にしっかり記載されているため、「支払わない」というのはフェアではありません。ただ、支払い額に納得できない人は、金額の交渉を行うことがあります。もちろん話し合いによる交渉は可能ですが、中には不当な値引きを要求してくるケースも存在するのです。

借主側にも更新料の減額請求をする権利はありますが、大家は不当な要求に対して応じる義務はありません。ただ、「交渉に応じなければ料金を支払わない」と言って、いつまで経っても更新の有無について返答してもらえないという事例も発生しています。

トラブルが発生した際には、早急に対処しないと複雑化してしまうことが多いです。最悪の場合、調停や裁判沙汰に発展する可能性もあります。できるだけ早急な対処を行うようにしましょう。

更新に合わせて家賃の値上げをしたい時の対処

物価上昇やリフォーム費用の上昇、固定資産税の上昇により、契約更新時をきっかけに家賃を値上げしたいと思っている人もいるでしょう。ただ、いきなり家賃を上げれば、借主との間でトラブルが発生する可能性は目に見えています。

借主が家賃の増額に反対した場合、交渉により解決へ導く方法もありますが、ほとんどの場合上手くいきません。いつまで経っても交渉が成立しないのなら、裁判で増額を正当と認めてもらう必要があるでしょう。なお、結果が出るまで、借主は増額請求前の賃料額を支払うことになります。専門家は中立的な立場で現場や周辺を確認し調査してくれるため、非常に頼りになる存在です。ただし、専門家に依頼する際には、相応の依頼料が発生するでしょう。

お金が絡むので契約更新にはトラブルが付きもの

契約更新には家賃の値上げや保険料、更新料などの金銭が絡む内容が多く記載されています。そのため、契約更新にはトラブルが付きものと言っても過言ではありません。不満や要求は人それぞれなので、今までにトラブルを経験してきた人でも新たなトラブルを解決できるとは限らないでしょう。

そのためトラブルに巻き込まれない、面倒な思いをしないためには良い対応ができる管理会社を選ぶのが最適です。万が一トラブルが発生しても、賃貸管理会社の対応が良ければ早期解決が見込めます。内容によっては大家に相談が来る場合もありますが、たいていは管理会社が丸く納めてくれるでしょう。管理会社を通せば、大家が借主と直接やりとりをすることはほとんどありません。

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